Conformità urbanistica: cos’è, come si verifica e perché è importante quando si compra casa
Quando si acquista o si vende un immobile, tra le verifiche più importanti c’è quella relativa alla conformità urbanistica ed edilizia.
Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato, soprattutto da chi acquista casa per la prima volta. Una planimetria catastale aggiornata, infatti, non è sufficiente da sola a dimostrare che l'immobile sia regolare dal punto di vista edilizio.
Ma cosa significa esattamente conformità urbanistica? Quali documenti bisogna controllare? E cosa può succedere se vengono rilevate delle difformità?
In questo articolo vediamo i principali aspetti da conoscere prima di una compravendita immobiliare.
Che cos'è la conformità urbanistica?
Con il termine conformità urbanistica ed edilizia si indica, in sintesi, la corrispondenza tra lo stato attuale dell'immobile e quello che risulta legittimato dalla documentazione edilizia.
Ogni edificio e ogni intervento edilizio devono infatti essere realizzati sulla base dei titoli e delle autorizzazioni previsti dalla normativa vigente al momento dell'intervento.
Nel corso degli anni, però, un immobile può subire numerose modifiche:
spostamento di pareti interne;
apertura o chiusura di porte;
realizzazione o modifica di un bagno;
diversa distribuzione degli ambienti;
ampliamenti;
frazionamenti;
fusioni di unità immobiliari;
modifiche a finestre e altri elementi dell'edificio.
La domanda fondamentale è quindi:
La casa che vediamo oggi corrisponde a quella che risulta autorizzata dai titoli edilizi?
Per rispondere non basta guardare l'immobile o consultare solamente il Catasto. È necessario ricostruire la situazione edilizia dell'immobile attraverso la documentazione disponibile.
Conformità urbanistica e conformità catastale: qual è la differenza?
È uno dei punti più importanti da comprendere.
Catasto e Comune non svolgono la stessa funzione.
La documentazione catastale serve principalmente a identificare e censire gli immobili e ha rilevanza anche ai fini fiscali.
La conformità urbanistico-edilizia riguarda invece la legittimità delle opere realizzate sull'immobile rispetto ai titoli edilizi e alla normativa applicabile.
Per questo motivo può verificarsi una situazione apparentemente paradossale: la planimetria catastale può rappresentare correttamente l'appartamento così com'è oggi, ma possono comunque esserci problemi dal punto di vista edilizio.
L'aggiornamento catastale, quindi, non sana automaticamente un'eventuale irregolarità edilizia.
Che cos'è lo stato legittimo dell'immobile?
Un altro concetto fondamentale è quello di stato legittimo.
In termini generali, lo stato legittimo rappresenta la situazione dell'immobile che può essere ricostruita sulla base dei titoli edilizi e della documentazione prevista dalla normativa.
Per verificare lo stato legittimo è quindi necessario analizzare la storia dell'immobile.
Un appartamento costruito, per esempio, negli anni '60 potrebbe aver avuto successivamente:
una ristrutturazione negli anni '80;
una modifica della distribuzione interna negli anni '90;
un frazionamento;
una fusione;
una pratica edilizia più recente.
Non è quindi sufficiente trovare un unico documento: in alcuni casi è necessario ricostruire l'evoluzione dell'immobile nel tempo.
Quali documenti bisogna controllare?
La documentazione varia in base all'età dell'immobile e agli interventi effettuati.
Tra i documenti che possono essere rilevanti troviamo:
licenze edilizie;
concessioni edilizie;
permessi di costruire;
DIA;
SCIA;
CILA;
eventuali varianti;
pratiche di sanatoria;
elaborati grafici allegati alle pratiche;
documentazione relativa a frazionamenti e fusioni;
eventuale documentazione sull'agibilità;
documentazione catastale.
Non tutti questi documenti saranno necessariamente presenti per ogni immobile.
La documentazione da ricercare dipende soprattutto dalla storia dell'edificio e dagli interventi che sono stati realizzati nel corso degli anni.
Come si verifica la conformità urbanistica?
La verifica viene normalmente effettuata da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, secondo le rispettive competenze.
In genere il professionista procede attraverso diverse fasi.
1. Analisi della documentazione
Si parte dai documenti disponibili, come atto di provenienza, planimetria catastale e precedenti pratiche edilizie.
2. Ricerca dei precedenti edilizi
Quando la documentazione non è già disponibile, può essere necessario effettuare un accesso agli atti presso il Comune competente.
Nel caso di un immobile situato a Bologna, la ricerca può riguardare gli archivi edilizi del Comune di Bologna.
3. Sopralluogo
Il tecnico verifica come si presenta concretamente l'immobile, rilevando la distribuzione degli spazi e le eventuali modifiche rispetto alla documentazione.
4. Confronto
Lo stato attuale viene confrontato con quello risultante dai titoli edilizi e dalla documentazione acquisita.
5. Eventuale individuazione delle difformità
Se emergono differenze, occorre capire che tipo di intervento è stato realizzato, quando è stato realizzato e quale normativa era applicabile.
Solo dopo questa analisi sarà possibile valutare se la situazione sia regolare oppure se sia necessario intervenire.
Accesso agli atti: che cos'è?
L'accesso agli atti è uno strumento che consente di consultare la documentazione amministrativa relativa a un immobile conservata presso l'amministrazione competente.
Nel caso di una compravendita, può essere utile per recuperare i precedenti edilizi e comprendere quali interventi siano stati autorizzati.
Per un immobile a Bologna, ad esempio, può essere necessario ricercare le pratiche edilizie presenti negli archivi comunali.
Questo passaggio può diventare particolarmente importante per gli immobili più vecchi, per i quali il proprietario potrebbe non avere a disposizione tutta la documentazione.
Cosa succede se viene trovata una difformità?
Trovare una differenza tra lo stato attuale e la documentazione non significa automaticamente trovarsi davanti a un abuso edilizio insanabile.
Le situazioni possono essere molto diverse.
Bisogna valutare, tra le altre cose:
quale intervento è stato realizzato;
quando è stato realizzato;
quali norme erano in vigore in quel momento;
quale titolo edilizio sarebbe stato necessario;
se esistono pratiche precedenti che non erano state considerate;
se la situazione può essere regolarizzata;
oppure se è necessario ripristinare lo stato legittimo.
Per questo è importante non confondere una semplice difformità con un abuso edilizio non regolarizzabile.
La valutazione deve essere effettuata caso per caso da un professionista competente.
Perché controllare la conformità prima di vendere?
Per il proprietario, verificare la situazione urbanistica prima di mettere l'immobile sul mercato può evitare problemi durante la trattativa.
Se una difformità viene scoperta solamente dopo l'accettazione di una proposta, potrebbero essere necessari ulteriori accertamenti o interventi prima di arrivare al rogito.
In alcuni casi potrebbe essere necessario:
recuperare documentazione;
effettuare un accesso agli atti;
presentare una pratica edilizia;
regolarizzare una situazione;
modificare i tempi della compravendita;
ripristinare lo stato legittimo.
Anticipare questi controlli consente quindi di conoscere meglio l'immobile prima di proporlo sul mercato.
Perché è importante per chi compra casa?
Anche l'acquirente dovrebbe effettuare le opportune verifiche prima di assumere impegni importanti.
Prima di acquistare è opportuno sapere se:
l'immobile è conforme alla documentazione edilizia;
esistono difformità;
ci sono pratiche edilizie ancora aperte;
sono presenti vincoli;
sono necessari interventi di regolarizzazione;
la situazione documentale è compatibile con il progetto di ristrutturazione che si intende realizzare.
Questo è particolarmente importante quando l'acquisto viene finanziato con un mutuo o quando l'immobile necessita di lavori.
Quanto costa verificare la conformità urbanistica?
Non esiste un prezzo fisso valido per tutti gli immobili.
Il costo può dipendere da diversi fattori:
dimensioni dell'immobile;
epoca di costruzione;
quantità di pratiche edilizie;
disponibilità della documentazione;
necessità di effettuare un accesso agli atti;
complessità del caso;
eventuali difformità riscontrate;
necessità di ulteriori pratiche tecniche.
È quindi consigliabile chiedere al professionista un preventivo specificando chiaramente quali attività sono comprese nella verifica.
Una semplice visura catastale, infatti, non equivale a una verifica completa della conformità urbanistico-edilizia.
La conformità urbanistica è necessaria per vendere casa?
Su questo punto è importante evitare semplificazioni.
La compravendita immobiliare è regolata da una serie di requisiti e dichiarazioni previsti dalla legge e dal contenuto dell'atto notarile. La verifica della regolarità urbanistico-edilizia ha invece una funzione tecnica fondamentale per accertare la situazione dell'immobile.
Inoltre, le conseguenze di una difformità dipendono dalla sua natura, dalla sua epoca e dalla normativa applicabile.
Per questo, in presenza di dubbi, è opportuno far verificare l'immobile prima della compravendita da un tecnico e confrontarsi con il notaio per gli aspetti giuridici dell'atto.
Un esempio pratico
Immaginiamo un appartamento a Bologna con:
Stato attuale: soggiorno, cucina, due camere e bagno.
Durante la verifica emerge che una parete interna è stata spostata diversi anni fa.
La planimetria catastale potrebbe già rappresentare la nuova distribuzione.
Questo, però, non permette di concludere automaticamente che la modifica sia stata regolarmente eseguita dal punto di vista edilizio.
Bisognerà verificare le pratiche edilizie e capire se la modifica sia stata autorizzata o se esistano i presupposti per una regolarizzazione.
È proprio questo il motivo per cui conformità catastale e conformità urbanistica non devono essere considerate sinonimi.
La checklist prima di comprare o vendere
Prima di una compravendita può essere utile verificare almeno:
visura catastale;
planimetria catastale;
atto di provenienza;
precedenti edilizi;
eventuali CILA, SCIA, DIA o permessi di costruire;
eventuali sanatorie;
eventuali pratiche ancora aperte;
corrispondenza tra stato di fatto e documentazione;
eventuali vincoli;
APE, quando richiesto;
documentazione condominiale, se l'immobile si trova in condominio.
In conclusione
La conformità urbanistica è uno degli aspetti da non trascurare quando si compra o si vende un immobile.
Il punto fondamentale è capire che la casa deve essere valutata non soltanto per come appare oggi e per come risulta al Catasto, ma anche sulla base della documentazione edilizia che ne dimostra lo stato legittimo.
Per questo, soprattutto prima di una compravendita, è consigliabile effettuare le verifiche con sufficiente anticipo.
Una verifica preventiva può permettere di individuare eventuali problemi prima che diventino un ostacolo alla vendita o all'acquisto e consente a tutte le parti di affrontare la trattativa con una maggiore consapevolezza.
Nota: questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce la valutazione di un tecnico abilitato o il parere di un notaio. La normativa urbanistica ed edilizia può cambiare nel tempo e la regolarità di un immobile deve essere valutata sulla documentazione e sulle caratteristiche del singolo caso.
Commenti