Conformità Urbanistica a Bologna: Tutto quello che devi sapere sull'ARE

Vendere o comprare casa a Bologna non è più come dieci anni fa. Oggi, arrivare al rogito senza una verifica tecnica approfondita è pressoché impossibile. Il protagonista di questo processo è l'ARE.

Cos'è l'ARE (Attestato di Rispondenza Edilizia)?

L'ARE è un documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che certifica la totale corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli abilitativi depositati in Comune (conformità urbanistica) e in Catasto (conformità catastale).

In parole povere: l'ARE garantisce che la casa che stai vendendo sia esattamente identica a quella autorizzata dal Comune nel corso degli anni.

Perché a Bologna è così importante?

A differenza di altre zone d'Italia, a Bologna e provincia vige un protocollo molto rigido firmato dai Consigli Notarili. I notai bolognesi richiedono quasi sempre l'ARE per:

1. Tutelare il venditore: che dichiara sotto responsabilità penale che l'immobile è in regola.

2. Tutelare l'acquirente: che ha la certezza di non comprare un abuso edilizio.

3. Tutelare la banca: che non concede il mutuo se non c'è la prova documentale della regolarità.

La differenza tra Conformità Catastale e Urbanistica

Spesso i clienti fanno confusione. È fondamentale spiegare la differenza nel tuo articolo:

• Conformità Catastale: La planimetria in Catasto è uguale alla casa? (Il Catasto ha finalità fiscale, non prova la regolarità edilizia).

• Conformità Urbanistica: Il progetto depositato in Comune (licenze, concessioni, DIA, SCIA) è uguale alla casa? Questo è l'aspetto che conta davvero.

Il processo di ottenimento dell'ARE

Per produrre un ARE, il tecnico deve seguire questi passaggi:

1. Accesso agli atti: Si richiedono al Comune di Bologna (o della provincia) tutti i progetti storici dell'immobile. Nota: a Bologna i tempi di attesa per l'accesso agli atti possono essere lunghi (anche 1-2 mesi).

2. Sopralluogo e Rilievo: Il tecnico misura la casa con il laser.

3. Confronto: Si sovrappone il rilievo ai progetti comunali.

4. Certificazione o Sanatoria:

   • Se tutto coincide, viene rilasciato l'ARE.

   • Se ci sono difformità (muri spostati, finestre diverse, vani creati dal nulla), bisogna prima procedere con una sanatoria (CILA in sanatoria o Accertamento di Conformità).

Quanto costa e chi paga?

Solitamente l'onere è a carico del venditore, poiché è suo dovere consegnare un immobile conforme. I costi variano in base alla complessità dell'immobile e all'eventuale necessità di sanare piccole irregolarità (molto frequenti nelle case del centro storico o negli stabili degli anni '60/'70).

"Non aspettare di aver trovato l'acquirente per richiedere l'ARE. Poiché i tempi del Comune di Bologna per l'accesso agli atti possono essere dilatati, muoversi in anticipo evita di perdere vendite sicure a causa dei tempi burocratici o di scoperte dell'ultimo minuto su piccole irregolarità sanabili."