Infiltrazioni dal balcone: condominio e proprietario rispondono insieme per danni causati dalla mancata manutenzione

Il tema delle responsabilità condominiali torna sotto i riflettori con una recente sentenza del Tribunale di Napoli (17 ottobre 2024), che ha stabilito un principio importante in materia di danni derivanti da infiltrazioni. Quando il frontalino di un balcone in cattivo stato di manutenzione contribuisce al verificarsi di danni per infiltrazioni, il condominio può essere chiamato a rispondere in solido con il proprietario esclusivo del balcone. Analizziamo nel dettaglio la decisione e le sue implicazioni.

Il Caso Deciso dal Tribunale

Il caso trae origine dalla richiesta di risarcimento avanzata da un proprietario di un appartamento situato al penultimo piano di un edificio condominiale. Lamentava gravi infiltrazioni nel proprio salone living, che lo avevano costretto a installare un telo di plastica sotto il soffitto per evitare crolli o danni ai faretti del controsoffitto.

Grazie alla consulenza tecnica d’ufficio, si è accertato che le infiltrazioni erano dovute sia alla cattiva impermeabilizzazione del balcone sovrastante, di proprietà esclusiva, sia al pessimo stato di manutenzione del frontalino del balcone, una parte comune del condominio. Il giudice ha pertanto condannato in solido il proprietario esclusivo e il condominio.

Le Basi Giuridiche della Decisione

Responsabilità per Mancata Custodia

La responsabilità del condominio si basa sull’art. 2051 del codice civile, che stabilisce: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. In quanto custode delle parti comuni individuate dall’art. 1117 c.c., il condominio è responsabile dei danni causati da queste ultime, a meno che non dimostri l’esistenza di un fattore esterno imprevedibile ed eccezionale.

I Frontalini come Parti Comuni

In giurisprudenza è pacifico che i frontalini dei balconi, indipendentemente dalla tipologia (aggettanti o incassati), costituiscono parti comuni dell’edificio. La loro manutenzione è quindi a carico del condominio, che ripartisce le relative spese tra i condomini secondo le quote millesimali. Nel caso specifico, il condominio non ha svolto un’adeguata manutenzione del frontalino, contribuendo alle infiltrazioni.

Prova del Caso Fortuito: Onere del Condominio

Secondo la sentenza, il condominio non è stato in grado di provare l’esistenza di un caso fortuito che avrebbe potuto escludere o ridurre la sua responsabilità. Per il giudice, il caso fortuito deve essere:

Estraneo alla sfera soggettiva del custode.
Imprevedibile e inevitabile.

Nel caso in esame, l’origine del danno era chiaramente riconducibile a una cattiva manutenzione sia della pavimentazione del balcone (responsabilità del proprietario esclusivo) sia del frontalino (responsabilità del condominio). Nessun elemento ha quindi interrotto il nesso causale.

Il Ruolo dell’Assicurazione Condominiale

Un aspetto rilevante della sentenza riguarda la copertura assicurativa. Il giudice ha ritenuto operante la polizza del condominio, precisando che le clausole relative ai fatti accidentali non escludono i fatti colposi, bensì solo i fatti dolosi.

Questa interpretazione si allinea con la giurisprudenza di legittimità, come evidenziato dalla Cassazione (sentenza n. 18320/2023), che chiarisce:

“L’assicurazione della responsabilità civile non copre i fatti accidentali dovuti a caso fortuito o forza maggiore, bensì i danni derivanti da comportamenti colposi dell’assicurato.”

Di conseguenza, l’assicurazione del condominio è tenuta a coprire i danni causati dalla mancata manutenzione del frontalino, purché non vi sia dolo.

Implicazioni per Proprietari e Condomini

Questa sentenza rappresenta un importante monito per i condomini e gli amministratori di condominio. Ecco alcune implicazioni pratiche:

Per i proprietari esclusivi: è fondamentale mantenere in buono stato le superfici private, come le pavimentazioni dei balconi, per evitare di essere ritenuti responsabili di eventuali danni.
Per il condominio: la cura e la manutenzione delle parti comuni, come i frontalini, non possono essere trascurate. L’assenza di manutenzione non solo può comportare la responsabilità per danni, ma può anche influire sui costi assicurativi.
Per l’amministratore: la verifica regolare dello stato delle parti comuni è cruciale per prevenire controversie e danni a terzi.

La decisione del Tribunale di Napoli sottolinea l’importanza della manutenzione condominiale e la ripartizione delle responsabilità tra proprietari esclusivi e condominio. La sentenza serve da guida per gestire correttamente le parti comuni e prevenire problematiche simili, tutelando sia i singoli condomini sia l’intera comunità condominiale.

Una gestione oculata, affiancata da una polizza assicurativa adeguata, è il miglior modo per evitare contenziosi e costi imprevisti.