Documentazione necessaria per la vendita di un immobile: Contratto Preliminare e Pagamenti

Negli scorsi articoli del nostro blog, abbiamo esplorato vari documenti fondamentali per la vendita di un immobile. Oggi, ci concentreremo su altri due aspetti: il contratto preliminare e la tracciabilità dei pagamenti. Questi elementi non solo facilitano una transazione sicura, ma sono anche essenziali per garantire la tutela di entrambe le parti coinvolte.

Contratto Preliminare: fondamenta della transazione immobiliare

Cos'è il Contratto Preliminare?

Il contratto preliminare, noto anche come compromesso, è un accordo vincolante che impegna entrambe le parti (venditore e acquirente) a stipulare il contratto definitivo di compravendita. Questo documento deve contenere dettagli specifici e chiari riguardanti la vendita, tra cui:

• Prezzo di vendita: l'importo concordato per l'acquisto dell'immobile.

• Descrizione della proprietà: informazioni precise sull'immobile, come l'indirizzo, la descrizione dettagliata (piani, stanze, ecc.) e i dati aggiornati del Catasto.

• Data del Contratto Definitivo: La data in cui è previsto che il contratto definitivo venga firmato.

Inoltre, il contratto preliminare deve delineare gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell'immobile. Per immobili in corso di costruzione, esistono norme specifiche che regolano la redazione del contratto preliminare.

Obblighi e tutela legale

Il contratto preliminare non è un semplice accordo tra le parti, ma un impegno giuridicamente vincolante che prevede specifici obblighi reciproci. Tra questi, vi è l'obbligo di completare tutte le formalità necessarie per la consegna dell'immobile nelle condizioni pattuite. Questo può includere:

• Verifica della conformità urbanistica: assicurarsi che l'immobile sia conforme alle normative urbanistiche e che non vi siano abusi edilizi.

• Certificazione energetica: fornire un attestato di prestazione energetica (APE) dell'immobile.

• Eventuali lavori di manutenzione o ristrutturazione: concordare e completare eventuali lavori necessari prima del trasferimento di proprietà.

L'Importanza della trascrizione

In determinate circostanze, è obbligatorio che il contratto preliminare venga stipulato davanti a un notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, affinché venga trascritto nei Registri Immobiliari. Questo è particolarmente raccomandato in caso di:

• Acconti prezzo sostanziosi: quando gli importi versati in anticipo sono rilevanti.

• Tempi lunghi tra preliminare e definitivo: quando c'è un lungo intervallo tra la stipula del preliminare e del contratto definitivo.

• Venditore soggetto a fallimento: quando il venditore potrebbe essere soggetto a fallimento.

La trascrizione del contratto preliminare offre una protezione legale significativa all'acquirente, rendendo il contratto opponibile nei confronti di terzi. Questo significa che il venditore non può vendere l'immobile a un'altra persona, né concedere ipoteche o creare diritti pregiudizievoli sull'immobile. La trascrizione funge da "prenotazione" dell'acquisto, garantendo che eventuali creditori del venditore non possano intervenire sull'immobile.

Imposte e costi di registrazione

Al momento della registrazione del contratto preliminare, devono essere pagate alcune imposte, che verranno poi recuperate durante la stipula del contratto definitivo:

• 0,50% sulla caparra: imposta calcolata sull'importo della caparra.

• 3% sulle somme pagate come acconto prezzo: imposta calcolata sugli importi versati come acconto.

• Marche da bollo da €16: una marca da bollo ogni 4 facciate o ogni 100 righe.

Queste spese sono necessarie per garantire la validità legale del contratto e la sua registrazione nei Registri Immobiliari.

Pagamenti Effettuati: tracciabilità e sicurezza

Importanza della tracciabilità

Con il cosiddetto “Decreto Bersani”, è diventato obbligatorio fornire una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi le modalità di pagamento del corrispettivo. Questa misura è stata introdotta per garantire la tracciabilità dei pagamenti, rendendo obbligatorio descrivere ogni assegno (bancario o circolare) e bonifico utilizzati per il pagamento di acconti, caparre e saldo del prezzo.

Tipi di assegni

• Assegno Bancario: emesso dal titolare di un conto corrente e richiede la copertura necessaria sul conto al momento dell'incasso. Se il conto non ha fondi sufficienti, l'assegno può essere protestato.

• Assegno Circolare: emesso dalla banca su richiesta del debitore, garantendo che la somma sia effettivamente disponibile. Non può essere protestato poiché la banca verifica la copertura prima di emetterlo.

Conservazione della documentazione

Per garantire la tracciabilità e prevenire sanzioni, è essenziale conservare tutta la documentazione relativa ai pagamenti:

• Fotocopia degli Assegni: Ogni assegno consegnato al venditore deve essere fotocopiato con tutti i dati completi.

• Ricevute dei Bonifici: È necessario ottenere e conservare le ricevute dei bonifici effettuati, complete di numero identificativo (CRO).

Ruolo del notaio

Il notaio ha il compito di informare le parti sulle possibili sanzioni in caso di dichiarazioni false o mendaci e di assicurarsi che i pagamenti siano effettivi. La sola presentazione di fatture o richieste di bonifico non è sufficiente; devono essere forniti i mezzi di pagamento effettivi.

Differenza tra Assegno Bancario e Assegno Circolare

Assegno Bancario

L’assegno bancario è emesso dal titolare di un conto corrente, il quale si fa rilasciare dalla propria banca un carnet di assegni. Questo tipo di assegno presuppone l'esistenza di un conto corrente e che sul conto ci siano fondi sufficienti per coprire l'importo riportato sull'assegno. Se il conto non ha la copertura necessaria, l'assegno può essere protestato, il che significa che il pagamento viene rifiutato e il debitore può subire delle sanzioni.

Assegno Circolare

L’assegno circolare, invece, è emesso direttamente dalla banca su richiesta del cliente. Il cliente deposita la somma necessaria presso la banca, la quale emette l'assegno garantendo la presenza dei fondi. Questo tipo di assegno è molto sicuro perché elimina il rischio di protesto, essendo la somma garantita dall'istituto di credito.

Obblighi di trasparenza e sanzioni

Il Decreto Bersani impone una rigida tracciabilità dei pagamenti per evitare evasioni fiscali e garantire la trasparenza delle transazioni. Il notaio deve avvertire le parti delle sanzioni in caso di dichiarazioni false o mendaci. È quindi fondamentale che ogni pagamento sia documentato in modo chiaro e preciso.

La stipula di un contratto preliminare e la tracciabilità dei pagamenti sono aspetti fondamentali; la trascrizione del contratto preliminare nei eegistri immobiliari e l'obbligo di dichiarazione analitica dei pagamenti garantiscono protezioni legali e prevenzione di frodi, offrendo una maggiore serenità a tutte le parti coinvolte nella compravendita.

Continuate a seguirci per ulteriori approfondimenti sui documenti necessari per la vendita di un immobile e per assicurarvi di essere sempre aggiornati sulle migliori pratiche del settore immobiliare.