Esenzioni fiscali per la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus: quali proprietà non pagano la plusvalenza?

La Legge di Bilancio 2024 introduce una serie di importanti modifiche riguardanti la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus, una misura che mira a incentivare la riqualificazione energetica degli edifici. Queste nuove norme, in vigore dal 1° gennaio 2024, prevedono un regime fiscale particolarmente oneroso per chi decide di vendere tali immobili entro dieci anni dalla fine dei lavori di ristrutturazione. Di seguito, analizziamo in dettaglio le implicazioni di queste nuove disposizioni e le eccezioni previste.

Il nuovo regime fiscale per le Plusvalenze Immobiliari

Cos'è la Plusvalenza da Superbonus

La plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno realizzato dalla vendita di un immobile rispetto al suo prezzo di acquisto o al costo di costruzione, incrementato da eventuali altri costi sostenuti. La Legge di Bilancio 2024 specifica che, per gli immobili ristrutturati con il Superbonus e venduti entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza è considerata reddito diverso e soggetta a tassazione.

Tassazione della Plusvalenza

Per gli immobili diversi dall'abitazione principale e non ottenuti tramite successione, la plusvalenza derivante dalla vendita nei dieci anni successivi alla ristrutturazione con il Superbonus al 110% è tassata al 26%. Questo significa che il venditore dovrà pagare un'imposta del 26% sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) dell'immobile, aumentato dei costi inerenti.

Meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione

La normativa introduce un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione che si applica in due fasi:

• Primi cinque anni: Tutti i costi di ristrutturazione sostenuti non sono deducibili dalla plusvalenza.

• Dal sesto al decimo anno: È deducibile solo il 50% dei costi sostenuti per la ristrutturazione.

Questo approccio è stato adottato per evitare che le agevolazioni fiscali del Superbonus si traducano in un doppio beneficio per il venditore: il recupero delle spese di ristrutturazione e l'assenza di tassazione sulla plusvalenza.

Esenzioni dall'imposta sulla Plusvalenza

Immobili Ereditati

L'imposta sulla plusvalenza non si applica agli immobili ottenuti tramite successione. Questo significa che se un immobile è stato ereditato, il venditore non sarà soggetto alla tassazione del 26% sulla plusvalenza.

Abitazione Principale

L'imposta non si applica nemmeno agli immobili utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita, o per l'intero periodo se inferiore a dieci anni. Questa esenzione riconosce l'uso effettivo dell'immobile come abitazione principale.

Calcolo della Plusvalenza da Superbonus

La plusvalenza si calcola come la differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) dell'immobile, incrementato da eventuali altri costi inerenti. La circolare n. 13/E/2024 dell'Agenzia delle Entrate fornisce specifiche dettagliate su come applicare queste nuove norme:

• Interventi conclusi da meno di 5 anni: Se si è usufruito del Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese sostenute non sono considerate nel calcolo della plusvalenza.

• Interventi conclusi da più di 5 anni: Il 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati è deducibile dal calcolo della plusvalenza.

Punti chiave della circolare 13/E/2024

La circolare n. 13/E/2024 chiarisce diversi aspetti dell'applicazione delle nuove norme sulla tassazione delle plusvalenze:

• Parti comuni del condominio: Anche se i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati solo sulle parti comuni di un condominio, e non sul singolo appartamento, si applica comunque la tassazione sulla plusvalenza.

• Calcolo dei dieci anni: Il periodo di dieci anni si calcola dalla fine dei lavori di ristrutturazione.

• Uso misto del Superbonus: Se il Superbonus è stato utilizzato parzialmente al 110% e parzialmente a un'aliquota inferiore, solo le spese relative all'aliquota del 110% sono escluse dal calcolo della plusvalenza.

• Spese detratte e sconto in fattura: Le spese sostenute per interventi agevolati, in parte detratte e in parte cedute o scontate in fattura, sono considerate solo per la parte detratta al 110%.

Proposte del notariato

Il Notariato, nel suo studio n. 15-2024/T, propone alcune modifiche per rendere le nuove regole meno rigide e più chiare. Tra le proposte principali:

• Escludere dalla plusvalenza Superbonus i lavori di manutenzione ordinaria e quelli qualificabili come edilizia libera.

• Considerare tassabili solo i lavori eseguiti direttamente sull'immobile, escludendo quelli sulle parti comuni.

• Non tassare le vendite effettuate da chi non ha usufruito del Superbonus.

La nuova normativa sulle plusvalenze da Superbonus mira a garantire che le agevolazioni fiscali siano utilizzate correttamente e a prevenire operazioni speculative. Le nuove regole impongono una tassazione significativa sulle vendite di immobili ristrutturati entro dieci anni dalla fine dei lavori, ma prevedono anche alcune esenzioni importanti per le abitazioni principali e gli immobili ereditati.

Per chi intende vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, è fondamentale comprendere appieno queste nuove disposizioni e pianificare attentamente la vendita per evitare sorprese fiscali. La consulenza di un esperto fiscale o di un notaio può essere di grande aiuto per navigare in questo nuovo contesto normativo e per massimizzare i benefici derivanti dalla vendita del proprio immobile.