Documentazione necessaria per la vendita di un immobile: il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) e il Diritto di Prelazione.

Negli articoli precedenti, abbiamo approfondito quali siano i documenti necessari per vendere una casa. Oggi, vogliamo dedicarci ad altri due elementi: il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) e il Diritto di Prelazione. Questi documenti non solo garantiscono la legittimità della compravendita, ma forniscono anche una chiara visione delle potenzialità e delle restrizioni legate all'immobile, tutelando così entrambe le parti coinvolte nel processo.

Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)

Cos'è il CDU?

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento essenziale nella compravendita di immobili, specialmente quando si tratta di terreni o di fabbricati con una superficie significativa. Questo certificato riassume le principali caratteristiche urbanistiche di una proprietà, indicando:

• Riferimenti catastali: foglio e particella catastale.

• Destinazione urbanistica: la funzione a cui il terreno o l'immobile è destinato secondo il piano regolatore.

• Parametri urbanistici: come l'indice di fabbricabilità, l'indice del dissesto dei versanti e l'indice di inondabilità.

Quando è necessario recuperarlo?

Il CDU è richiesto principalmente nei seguenti casi:

• Compravendita di terreni
  

• Passaggi di proprietà che coinvolgono fabbricati con almeno 5.000 metri quadrati di terreno come pertinenza.

Perché è importante?

L'obiettivo del CDU è prevenire abusi nell'uso del terreno e fornire all'acquirente informazioni cruciali su eventuali vincoli e sulla possibilità di edificare. Il documento è fondamentale per garantire la trasparenza e la legalità della transazione.

Dove si può reperire?

Il CDU viene rilasciato dal Comune competente e deve essere richiesto con anticipo. È redatto sulla base del Piano Regolatore Generale (PUC) e del Piano Urbanistico Comunale, e indica anche l'esistenza di eventuali vincoli (paesaggistici, idrogeologici, cimiteriali, ecc.). La richiesta deve essere inoltrata all'Ufficio Tecnico del Comune, che ha 30 giorni per rilasciare il certificato, il quale ha validità di un anno dal momento del rilascio.

Diritto di Prelazione

Cos'è il diritto di prelazione sugli immobili?

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto. Questo può essere volontario, quando stabilito dalle parti, o legale, quando previsto dalla legge. Nel settore immobiliare, il diritto di prelazione garantisce a determinati soggetti la priorità nell'acquisto di un immobile a parità di condizioni.

Tipologie di prelazione

Immobili ad uso abitativo

Nel caso di immobili ad uso abitativo, il diritto di prelazione è spesso legato ai contratti di locazione. Quando un proprietario decide di vendere una casa affittata, l'inquilino ha il diritto di prelazione alla prima scadenza del contratto. Questo diritto non sussiste se il proprietario:

• Rinnova il contratto di locazione.

• Assegna l'immobile a una società.

• Trasferisce il bene a coniugi o parenti entro il secondo grado.

• Vende l'intero edificio.

• Vende in una comunione ereditaria, in cui il diritto di prelazione spetta ai coeredi.

Immobili ad uso commerciale

Per gli immobili commerciali, il diritto di prelazione è sempre presente. Il proprietario deve notificare l'intenzione di vendere al conduttore, che ha 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

Immobili ereditati

Quando uno dei coeredi decide di vendere la propria quota a un terzo, gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione. Devono essere consultati e hanno due mesi per decidere se acquistare al prezzo proposto.

Prelazione agraria

La prelazione agraria si applica ai terreni agricoli. I titolari di questo diritto sono gli affittuari, mezzadri, coloni, compartecipanti che coltivano il fondo da almeno due anni o i coltivatori diretti proprietari dei fondi confinanti. Se il proprietario non notifica la vendita, il titolare del diritto può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione del contratto.

Prelazione volontaria vs. legale

• Prelazione volontaria: è stabilita contrattualmente tra le parti. Non ha effetto verso i terzi e, in caso di inadempimento, il prelazionario può chiedere solo il risarcimento del danno.

• Prelazione legale: è prevista dalla legge, ha effetto reale e è opponibile ai terzi. Il prelazionario può esercitare il diritto di riscatto, invalidando la vendita a terzi.

Termini per esercitare il diritto di prelazione

• Prelazione ereditaria: entro 60 giorni dalla notifica, con diritto di riscatto entro 10 anni.

• Prelazione urbana: entro 60 giorni dalla notifica, con diritto di riscatto entro 6 mesi.

• Prelazione agraria: entro 30 giorni dalla notifica, con diritto di riscatto entro 12 mesi.

Conoscere e gestire correttamente il Certificato di Destinazione Urbanistica e il Diritto di Prelazione è fondamentale per una compravendita immobiliare sicura e trasparente. Questi strumenti garantiscono che tutte le parti coinvolte abbiano le informazioni necessarie e rispettino i diritti reciproci, evitando contenziosi e garantendo la regolarità delle transazioni.

Se avete bisogno di ulteriori informazioni o di assistenza, il nostro team è a vostra disposizione per supportarvi in ogni fase del processo di vendita.