Documentazione necessaria per la vendita di un immobile: la Documentazione Catastale

Nel nostro precedente articolo, abbiamo discusso l'importanza del Titolo di Proprietà come documento fondamentale per la vendita di un immobile. Oggi, approfondiremo un altro aspetto cruciale della compravendita immobiliare: la Documentazione Catastale. Questa guida vi offrirà una panoramica dettagliata sul catasto, la visura catastale e la planimetria catastale, essenziali per garantire la regolarità delle transazioni immobiliari.

COS’È IL CATASTO?

Il catasto rappresenta l'inventario di tutti i beni immobili esistenti sul territorio italiano, includendo sia terreni che fabbricati, di proprietà di soggetti pubblici e privati. Questo sistema, originariamente basato su documenti fisici, mappe e atti, ha subito un processo di digitalizzazione, rendendolo parte di un sistema informativo elettronico interconnesso con altre banche dati dell'amministrazione finanziaria e altre entità esterne.

Il catasto svolge principalmente una funzione fiscale, ma è anche uno strumento fondamentale per fini civilistici come il supporto al servizio di pubblicità immobiliare, progettazioni, analisi e studi, oltre alla gestione e tutela del territorio e delle politiche economiche e fiscali.

STRUTTURA DEL CATASTO

In Italia, il catasto si articola in due archivi autonomi:

• Catasto dei Terreni

• Catasto Edilizio Urbano

Questi archivi sono collegati tra loro tramite elementi comuni come la mappa catastale e l'elenco degli intestati. È importante notare che, salvo alcune eccezioni locali dove vige il catasto fondiario, il catasto nazionale non ha carattere probatorio. Pertanto, per avere certezza della titolarità di un bene, è necessario effettuare un'ispezione ipotecaria presso il servizio di pubblicità immobiliare gestito dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate.

LA VISURA CATASTALE

La visura catastale è un documento essenziale che riporta i dati identificativi di un bene immobile (terreno o fabbricato) e i dettagli del soggetto titolare dei diritti reali su tale bene. I dati identificativi comprendono:

• Provincia

• Comune

• Eventuale sezione censuaria

• Foglio di mappa

• Particella

• Eventuale subalterno

Dettagli dei Dati Identificativi

• Foglio di mappa: ogni territorio comunale è suddiviso in fogli non modificabili, numerati e rappresentanti diverse porzioni del territorio.

• Particella: è l'unità di suddivisione del foglio catastale, il cui numero varia in base alla conformazione del territorio.

• Subalterno: ulteriore suddivisione della particella, non visibile sulla mappa catastale, indicante una specifica porzione immobiliare.

Altri Dati nella Visura Catastale

Oltre ai dati identificativi, la visura catastale include:

• Dati di classamento: qualità, classe, superficie, reddito dominicale e agrario (per i terreni); zona censuaria, categoria catastale, classe, consistenza (vani o mq), superficie catastale, rendita catastale (per i fabbricati).

• Provvedimento di classamento: estremi della denuncia o variazione catastale, frazionamento introdotti nella banca dati catastale.

• Intestatari: dati anagrafici, codice fiscale, quota di comproprietà dei titolari di un diritto reale sull'immobile.

• Dati di provenienza: indicazione del titolo che ha generato l'intestazione, estremi di registrazione, soggetto rogante e sede.

LA PLANIMETRIA CATASTALE

La planimetria catastale è il disegno tecnico in scala 1:200 di un'unità immobiliare registrata in catasto. Da essa si possono desumere i contorni, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni rilevanti.

IMPORTANZA DELLA PLANIMETRIA RESTERIZZATA

La planimetria rasterizzata è essenziale per l'erogazione del mutuo bancario ed è richiesta direttamente dall'Agenzia delle Entrate. Non è sufficiente quella fornita dal proprietario. È cruciale controllare:

• Divisioni interne

• Aperture delle finestre

• Eventuali difformità

Qualsiasi difformità può richiedere titoli edilizi, talvolta "in sanatoria", comportando costi significativi e mettendo a rischio la trattativa immobiliare e la reputazione professionale.

Comprendere la documentazione catastale è fondamentale per navigare con successo nel mercato immobiliare. La visura e la planimetria catastale forniscono informazioni cruciali per garantire la regolarità delle transazioni e prevenire problemi legali e fiscali. Rivolgersi a professionisti del settore, come le agenzie immobiliari, può facilitare la gestione di queste pratiche complesse, assicurando trasparenza e sicurezza nelle operazioni immobiliari.